一、农房定义与政策背景

定义：将房屋所有权与土地使用权统一登记，颁发《不动产权证书》，解决过去分离登记导致的权属纠纷问题。

政策演进：2014年《不动产登记暂行条例》确立统一登记制度，2020年中央一号文件全面部署推进。

核心目标：明晰产权、解决历史遗留问题、完善数字化产权信息。

登记形式：政府组织的“总登记”模式，具有覆盖面广、政策统一的特点。

二、法律法规依据

法律：《中华人民共和国民法典》规定不动产登记效力及房地权利一致原则。

行政法规：《不动产登记暂行条例》确立统一登记制度框架。

部门规章：《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》明确登记程序和标准。

政策文件：中央一号文件及自然资源部通知部署具体工作要求。

地方规定：各地结合实际制定实施细则。

三、适用对象与范围

登记对象：合法取得的农村宅基地及永久性房屋、集体建设用地及地上建筑物，不包括临时建筑。

权利主体：遵循“一户一宅”原则，川区面积不得超过220平方米、山区不得超过235平方米。

地域范围：以行政村为单位推进，覆盖符合条件的宅基地和集体建设用地。

不予登记情形：违法占地、权属争议未解决、城镇居民非法购买、小产权房等。

“不变不换”原则：原有权属证书继续有效，变更或转移登记时换发新证。

四、申请材料清单

通用材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、权属来源证明、权籍调查成果、规划建设证明、公示材料。

特殊情形材料：

继承/受遗赠：死亡证明、亲属关系证明、遗嘱等。

分家析产：分家协议或财产分割协议。

非本集体成员：原集体经济组织无宅基地证明。

注意事项：材料需真实有效，签字确认，通过信息共享获取的材料不重复收取。

五、登记费用与办理时限

费用标准：免收不动产登记费、测绘费（政府承担）、证书工本费。

非住宅类登记按550元/件收取（含工本费）。

办理时限：法定时限：30个工作日（公告时间除外）。

提速后登记时限：5个工作日（继承除外）。

关键节点：权籍调查需数周至数月，公示公告各不少于15个工作日。

六、权利效力与注意事项

确权效力：记载于登记簿时产生物权效力。

公示对抗：可对抗善意第三人，证书与登记簿不一致时以登记簿为准。

历史问题处理：分类处置未批先建等情况，违法占地不予登记。

“一户一宅”核查：确保一户一处宅基地，面积符合标准。

权利主体一致：房屋与土地权利人需相同，不一致需整改后登记。

诚信申报：虚假材料骗取登记将撤销并追责。

转让限制：仅限本集体成员，受让人需符合申请条件。

继承规则：房屋可继承，非本集体成员继承后不得翻建。