登记在一方名下的房产在婚姻存续期间擅自处置的效力认定：

一、依据：

1.《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

2.《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

 4.《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

5.自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的答复（自然资人议复字〔2020〕23号）。

二、登记在一方名下的房产，如果一方在夫妻关系存续期间擅自对外进行买卖、抵押、出租，该处分行为是否有效？

答：首先要考察该房产是否属于夫妻共同财产，再判断处分行为是否属于无权处分，最后结合善意取得的规定，判断处分行为的效力。如果房产属于婚前财产，不管婚后夫妻是否共同还贷均不影响房产处置的效力。

判断前提：房屋是否属于夫妻共同财产。

以房产购买时间和婚后是否继续共同还款为标准，把房产划分为婚前房产与婚后房产两种类型，然后根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条的规定，把婚前房产、婚后房产分别归入个人财产与共同财产，然后再区分一方擅自处置的行为效力。

1.婚前房产一方擅自处分的效力认定

登记在一方名下的房产如是婚前财产，属于个人财产，一方具有完整的处分权，其对房产的处置行为有效。该类房产需区分是否婚前全款购买或婚后是否存在房贷而区分登记人处置行为的效力。对于另一方共同还贷的由当事人协商予以补偿后处置。

2.婚后房屋一方擅自处分的效力认定

婚后房屋属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，一方擅自处分属于无权处分，应依法认定买卖、抵押、出租等行为无效。

3.例外：婚后房屋一方擅自处分的善意取得

一方擅自处分婚后购买的房产，受让人在符合善意取得的条件，可以取得该房产的所有权、抵押权与承租权。善意取得作为无权处分例外，目的在于鼓励交易，保证交易的安全。

4.善意地认定

善意是指受让人在接受房产时，对处分人无权处分情况的不知道或不应知道。具体到个体受让人，基于不动产登记簿记录登记在个人名下以及不存在异议登记的情况下，基于不动产登记的公示公信力，可以认定受让人为善意。此种标准简单明了，在司法实践中易于把握。但对于银行等专门机构，在接受抵押时需要遵守更为严格的复杂标准，应该调查抵押人的婚姻状态，甚至需要考察房屋实际使用情况，以满足善意的构成要件。

5.自然资人议复字〔2020〕23号

离婚财产本质上是已经登记的夫妻共有财产，因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移，办理离婚登记时，民政部门进行了离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议中的财产分割条款，在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书。因此，当事人双方不同时在场的情况下，登记机构难以判断协议的内容是否为双方的真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以不宜将离婚析产作为单方申请登记的情形。《不动产登记暂行条例》及实施细则等均明确要求“因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移”办理转移登记的，需要双方当事人共同到场。实践中，因为办理离婚登记的前提是夫妻双方自愿离婚，多数还是能够配合双方到不动产登记机构办理转移登记手续的。

建议根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定“当事人可以委托他人代为申请不动产登记”，离婚夫妻双方在签订离婚协议时，可以按规定约定由一方委托另一方办理房屋过户的相关手续。

相关链接：《中华人民共和国民法典》

                      《不动产登记暂行条例实施细则》