为什么要进行网签备案？

一、网签备案是商品房权属转移的前提条件

网签备案只是商品房买卖的签约环节，并不导致房屋权属的转移，但其是房屋权属转移的前提条件。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条、第八十六条的规定，只有备案的预售合同才能进行预告登记和房屋所有权的转移登记。未经备案的预售合同无法办理商品房所有权转移登记。

二、网签备案能限制出卖人的处分权

已经网签备案的房屋，出卖人无法通过办理转移登记另行转让，也无法办理房屋抵押登记。最高人民法院《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释 〔2023〕1号）规定，网签备案限制了出卖人的处分权。网签备案后，备案房屋可以为购房人提供担保，但商品房预售人不能再将其作为自己的担保财产，包括不能作为在建工程抵押的抵押物。

三、网签备案具有对抗第三人的公示效力

借助网络信息技术及电子化楼盘表的记载，网签备案使房屋买卖合同具有了公示机能，且具有了对抗第三人的公示效力。例如最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的优先于在建工程价款优先权的购房人，被限定在备案的预售合同之中。还如最高人民法院、原国土资源部、原建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产主管部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，在购房人负债时，其债权人可以申请法院预查封备案的商品房。

四、网签备案能够对抗在后设立的抵押权

网签备案后，当事人若设立抵押权，完全可以通过查阅房地产公示信息得知该房屋已出售的事实。故而有法院认为，抵押权人明知房屋已经出售，不仅未提出异议，反而继续设定抵押权，可视为抵押权人自愿承受抵押权成立前抵押物上已存在的权利负担，并承担可能导致抵押权无法实现的风险，并据此判决抵押权人有义务注销抵押权，如上海一中院（2018）沪01民终第6620号民事判决。备案后的房屋被设定抵押的，因抵押权的设立影响购房人通过转移登记受让房屋所有权，购房人以房管部门为被告提起行政诉讼请求房管部门撤销抵押登记的诉求也会得到法院支持，如辽宁沈阳中院（2019）辽01行终第354号行政裁定。

五、网签备案可以作为一房数卖时的优先

有的高级法院将网签备案作为一房多卖时的唯一优先因素。如浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》第八条，安徽高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律的指导意见》第三条均规定，同一商品房被多次预售时，购房人均要求履行合同的，应支持已备案的预售合同购房人的请求。山东高院（2014）鲁民一终字第188号民事判决也认为，虽然是否备案不影响预售合同的效力，但备案的预售合同比未备案的预售合同效力高，一房数卖的情形下，备案的预售合同能对抗未备案的预售合同而得以履行。

有的高级法院将网签备案作为一房数卖时仅次于“因交付而占有”的优先因素。如广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条规定，在均没有办理房屋所有权转移登记或预告登记的情形下，因交付而占有房屋的购房人请求继续履行合同的，应予支持；没有前述履行行为，对预售合同备案的购房人履行合同请求，应予支持。这一规定表明，在没有“因交付而占有”的履行行为时，备案的预售合同会在竞争中胜出。

有的高级法院将网签备案与其他因素放在一起作为优先因素综合判断。如北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条规定，在一房数卖时，购房人均未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及先后，是否办理备案，合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。司法裁判中，也有法院把备案当作重要指标，把它与房屋交付、价款支付等履行行为结合起来综合判断，结果会优于未备案的预售合同，如山东青岛中院（2015）青民一终字第993号民事判决。

六、网签备案并不等同于预告登记

预告登记具有物权效力，而网签备案是政府针对房屋买卖的行政监管措施，无法产生物权效力。有的购房人将网签备案等同于预告登记，主张网签备案也能产生物权效力，并不能得到法院支持。最高人民法院（2017）最高法民终第606号民事判决明确指出网签备案不能等同于预告登记，其不具有物权效力。

预告登记对权利人的保护突出表现在预告登记有顺位优先和破产保护效力，而网签备案并不具有这两种功能。顺位优先和破产保护体现在抵押预告登记中。按照最高人民法院民法典担保制度司法解释第52条的规定，当事人办理抵押预告登记后，若办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形的，抵押权自预告登记之日起设立。抵押权自预告登记之日而非抵押登记之日起设立，使预告登记有了顺位优先的效力。当事人办理了抵押预告登记，如抵押人破产，预告登记权利人可就抵押财产优先受偿，使预告登记有了破产保护效力。

因此，预告登记的功能和作用远远大于网签备案，房屋交易中最好是用预告登记保护自己的权利，不能用网签备案来替代预告登记。

七、当事人可针对网签备案提起行政诉讼

当事人对行政机关的备案、拒绝或者拖延备案、拒绝备案更正等行为不服的，可以提起行政诉讼。房屋交易合同网签备案，是行政机关行使行政管理职权的行为。《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》第二条第三项规定，经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。据此，网签备案行为与当事人的财产权益紧密相连，当事人对行政机关的备案、拒绝或者拖延备案、拒绝备案更正等作为或者不作为行为不服提起诉讼的，属于行政诉讼受案范围。如河南郑州中院（2018）豫01行终第605号行政判决认为，主管部门在当事人名下登记了商品房预售合同备案信息，该备案行政行为直接影响该当事人的购房资格，对其实体权利义务产生直接影响，故该当事人提起行政诉讼符合起诉条件。